למה דובאי?
שש סיבות שלא קיימות במקום אחר.
דובאי הפכה בעשור האחרון משוק אזורי לשוק נדל"ן גלובלי ראשון. מבנה מס שאין כמותו, רגולציה הדוקה לטובת משקיעים זרים, ושוק שכירות שתפוסתו לא יורדת מתחת ל-90%.
בעמוד הזה ריכזנו את כל מה שמשקיע ישראלי צריך לדעת — בעובדות, במספרים, ובהשוואה לשוק הישראלי.
היתרונות, אחד אחד.
0% מס על נדל"ן
מבנה מס שלא קיים כמעט בשום שוק מערבי.
אין מס רכישה (Stamp Duty 4% חד-פעמי בלבד), אין מס שבח, אין מס על הכנסה משכר דירה. הרווח שלכם הוא הרווח שלכם.
תשואות 7-10% נטו
שוק שכירות שמונע מתיירות וביקוש מקומי חזק.
תשואות גבוהות פי 2 עד 3 מהממוצע בתל אביב, גם אחרי קיזוז עמלות ניהול. נכסים באזורים מובילים מגיעים ל-9% נטו לשנה.
RERA ו-DLD
רגולציה הדוקה שמגינה על משקיעים זרים.
כספי קונים בפרויקטים Off-plan מוחזקים בנאמנות (Escrow) ומשוחררים רק כנגד אבני דרך מאושרות בידי הרגולטור.
ויזת זהב ל-10 שנים
השקעה של 2M AED מקנה אזרחות זמנית למשפחה.
כולל בני זוג, ילדים עד גיל 25 ועובדי בית. חידוש אוטומטי, גישה למערכת הבריאות, וזכאות לחשבונות בנק.
מיקום אסטרטגי
8 שעות טיסה לשני שלישים מאוכלוסיית העולם.
מרכז עסקים בין אירופה, אסיה ואפריקה. נמל התעופה הבינלאומי הגדול בעולם, מטרו אוטומטי וקווי שיט גלובליים.
תשתיות עולמיות
איכות בנייה, חינוך ובריאות ברמה סינגפורית.
Schools British/American, בתי חולים JCI, רשת מטרו, תכנון עירוני ארוך טווח של 50+ שנה. בטיחות אישית ברמה גבוהה.
ישראל מול דובאי — צד אל צד.
הנתונים מתעדכנים מדי רבעון. המספרים שמופיעים כאן מתייחסים ל-2024–2025.
| קריטריון | ישראל | דובאי |
|---|---|---|
| מס רכישה | 5–10% | 4% חד-פעמי |
| מס שבח | 25% | 0% |
| מס הכנסה משכ"ד | 10–47% | 0% |
| מס חברות | 23% | 9% (מעל 375K AED) |
| קריטריון | ישראל | דובאי |
|---|---|---|
| תשואה שנתית ממוצעת | 2.5–3.5% | 7–10% |
| צמיחת מחירים 2024 | +1.8% | +19.6% |
| ביקוש משכירות (תפוסה) | 85–88% | 90–95% |
| התאמת תשואה לאינפלציה |
| קריטריון | ישראל | דובאי |
|---|---|---|
| אפשרות בעלות לזרים | ||
| ויזת השקעה ל-10 שנים | ||
| פתיחת חשבון בנק מקומי | מורכב | ישיר |
| זמני מסירה לפרויקט Off-plan | 3–6 שנים | 2–4 שנים |
מה ששואלים אותנו הכי הרבה.
האם משקיע ישראלי יכול לרכוש נכס בדובאי?+
כן. מאז 2002 חוק ה-Freehold מאפשר לאזרחים זרים, כולל ישראלים, לרכוש בעלות מלאה (Freehold) בכ-50 אזורים מוגדרים בדובאי, ביניהם Downtown, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Business Bay ו-Dubai Hills.
איך השלום עם איחוד האמירויות (הסכמי אברהם) משפיע על השקעה?+
ההסכמים מ-2020 פתחו טיסות ישירות, אמנת מס דו-צדדית, ופרוטוקולים בנקאיים. ישראלים יכולים לפתוח חשבונות בנק ב-UAE, להעביר כספים ולנהל פעילות עסקית מלאה.
האם יש סיכון בקניית נכס Off-plan?+
הסיכון הופחת מאוד מאז משבר 2008. RERA מחייב את היזם להחזיק את כספי הקונים בנאמנות (Escrow) ולשחרר אותם רק כנגד אבני דרך פיזיות. בנוסף, יזמים מובילים כמו Emaar ו-Damac עמדו בכל הזמנים גם בתקופות משבר.
מה הסיכון בנושא רגולציה ושינויי שלטון?+
דובאי היא חלק מאיחוד האמירויות, מדינה יציבה כלכלית ופוליטית. החוק לא הופלה לרעה למשקיעים זרים מאז 2002, ולמעשה הולך ומתפתח לכיוון פתיחות גדולה יותר. הוויזה ל-10 שנים והקלות הוסיפו לאמון.
כמה זמן לוקח להחזיר את ההון העצמי?+
בתשואת שכירות ממוצעת של 8% לשנה, ההון העצמי על נכס Off-plan (כ-30%) חוזר בתוך 4–5 שנים. בהשקעה ממונפת חזרת ההון מהירה יותר, אבל גם הסיכון גדל.
איך זה משפיע על המס שלי בישראל?+
ישראל מטילה מס על תושב ישראל גם על הכנסות מחו"ל. אמנת המס בין ישראל ל-UAE מאפשרת קיזוז מס ששולם, אבל המבנה (פרטי / חברה / Trust) משפיע משמעותית. אנחנו עובדים מול רואי חשבון מומחים בתחום.
מוכנים לבחון אם זה מתאים לכם?
שיחת אפיון של 30 דקות תיתן לכם תמונה ברורה: איזה תקציב אתם צריכים, איזה אזור מתאים לפרופיל, ומה צפויה התשואה הריאלית.