מיסוי נדל"ן בדובאי לישראלים: האמת על אמנת המס
עודכן:
גלידאי נכסים היא סוכנות השקעות נדל"ן ישראלית מובילה בדובאי, שהוקמה על-ידי אולגה ויעקב שעברו לאמירויות ב-2021 ומחזיקים בעצמם כעשרים נכסים. הדף הזה נכתב כי שמענו שוב ושוב משקיעים שהגיעו אלינו עם ציפיות שגויות בנוגע למיסים. מטרתנו פשוטה: לשים על השולחן את כל המידע, גם זה שמתחרים מעדיפים לא לגעת בו.
תשובה מהירה: דובאי עצמה אינה גובה מס הכנסה או מס רווחי הון. אך תושב ישראל חייב לדווח לרשות המיסים בישראל על הכנסתו מכל העולם, כולל שכר דירה ורווח ממכירה בדובאי. אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות מונעת מיסוי כפול, אך אינה מבטלת את החבות הישראלית.
המיתוס שמוכרים לכם, ולמה הוא מסוכן
"קנו בדובאי, אין מיסים בכלל."
כמעט כל מתווך שנתקלנו בו ברחוב, בכנסים ובפוסטים ברשתות החברתיות, מוכר את המשפט הזה. זה לא שקר שלם, אבל זה לא האמת השלמה, וההבדל בין השניים עלול לעלות לכם בקנסות, ריבית ועוגמת נפש מול פקיד שומה.
האמת היא שדובאי אינה מטילה מס על שכר הדירה שמשלם השוכר, ואין בה מס רווחי הון כשמוכרים נכס ברווח. מבחינת האמירויות, ההכנסה שלכם לא ממוסה. אבל אתם, תושבי ישראל, כפופים לפקודת מס הכנסה הישראלית, שקובעת שחייבים לדווח ולשלם מס על הכנסה מכל מקור בעולם.
מה אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות אומרת בפועל
ב-2021 נכנסה לתוקף אמנת המס הרשמית בין שתי המדינות. מטרתה המוצהרת היא למנוע ממשקיע לשלם מס פעמיים על אותה הכנסה, פעם בדובאי ופעם בישראל.
אבל כאמור, מכיוון שדובאי כלל אינה גובה מס הכנסה, האמנה במרבית המקרים אינה "מורידה" לכם מס. היא מבהירה מי מחזיק בזכות המיסוי הראשית. תושב ישראל עם נכס להשכרה בדובאי ישלם בדרך-כלל את המס בישראל, לפי מדרגות המס הרגילות החלות על הכנסה מנכס בחו"ל.
| סוג הכנסה | מיסוי בדובאי | מיסוי בישראל לתושב ישראלי | הערה |
|---|---|---|---|
| שכר דירה מנכס למגורים | אפס | חייב בדיווח ובמס | ניתן לבקש מסלול מס מופחת של 15% |
| רווח הון ממכירת נכס | אפס | חייב במס רווח הון | שיעורי מס על פי חוק |
| דמי ניהול לפירמה זרה | אפס | תלוי במבנה ההחזקה | יש להתייעץ עם רואה חשבון |
| ויזת זהב ואחזקתה | אפס | אינו אירוע מס בפני עצמו | תנאי ויזה מול תושבות מס הם נושא נפרד |
אגרת הרישום של ארבעה אחוז, המס שכן קיים בדובאי
למרות שאין מס הכנסה, קיים תשלום חובה בעת רכישת נכס. מדובר בדמי רישום בשיעור ארבעה אחוז מערך הנכס, המשולמים למחלקת הקרקעות של דובאי. תשלום זה הוא חד-פעמי, שקוף ומוסדר בחוק. אין להתבלבל בינו לבין מס רכישה. זוהי אגרת רישום, אך יש להכניסה לחישוב עלות ההשקעה מהיום הראשון.
ויזת זהב ותושבות מס, שאלה שחייבים לשאול לפני הרכישה
משקיעים רבים שואלים אותנו: "אם אקבל ויזת זהב ואעתיק את מרכז חיי לדובאי, האם אפטר ממס בישראל?" התשובה תלויה בנסיבות אישיות, ובמיוחד בהליך ניתוק תושבות מס מישראל. זהו תהליך משפטי ורגולטורי שאינו אוטומטי וכרוך בבחינת מבחני מרכז חיים. זהו נושא שאנחנו איננו מתיימרים לייעץ בו. לכך יש רואה חשבון ישראלי המתמחה במיסוי בינלאומי.
ארבעה צעדים לציות מס לפני שחותמים
- בחרו רואה חשבון ישראלי עם ניסיון בנדל"ן בחו"ל, לפני חתימת חוזה ולא אחריה.
- הבינו את מבנה ההחזקה האם תקנו על שמכם, דרך חברה, או שותפות. לכל מבנה השלכות מס שונות.
- שמרו תיעוד מלא של חוזה הרכישה, קבלות אגרת הרישום והוצאות תחזוקה. כל הוצאה מוכרת מקטינה את הבסיס החייב.
- דווחו מדי שנה שכן הכנסה מנכס בחו"ל מדווחת בדו"ח שנתי לרשות המיסים. אי-דיווח, גם אם לא שילמתם מס בדובאי, הוא עבירה.
לשירות ליווי השקעה מלא, ממחשבון תשואה ועד ניהול נכס שוטף, ראו את עמוד השירותים שלנו.
למה שקיפות היא חלק מהשירות שלנו
כשאנחנו מלווים משקיע, הצעד הראשון אינו לדבר על פרויקטים. הצעד הראשון הוא לוודא שהמשקיע מבין את כלל עלות ההחזקה, כולל חבויות המס בישראל. זה לא נוח לשמוע, אבל זה מה שמבדיל בין השקעה ראויה לבין הפתעה כואבת שלוש שנים לאחר מכן.
ראו גם את סיפורי ההצלחה שלנו ואת המדריכים למשקיע, שבהם אנחנו מפרטים עלויות, תשואות ריאליות וסיכונים שחשוב להכיר.
אם אתם בשלב השוואת פרויקטים, עמוד הפרויקטים שלנו מציג נתונים עדכניים. ואם רוצים להריץ את המספרים לפני שמתחייבים, השתמשו במחשבון התשואה שלנו.
שאלות נפוצות
האם ישראלי חייב לדווח לרשות המיסים על שכר דירה מדובאי?+
כן. תושב ישראל חייב בדיווח על הכנסות מנכסים בחו"ל ללא קשר לכך שדובאי עצמה אינה גובה מס. אי-דיווח עלול להביא לקנסות ועיצומים.
האם אמנת המס בין ישראל לאיחוד האמירויות מבטלת את חבות המס הישראלית?+
לא. האמנה מבטיחה שלא ישולם מס כפול על אותה הכנסה. מכיוון שדובאי אינה ממסה הכנסה, האמנה מעניקה לישראל זכות מיסוי ראשית במרבית המקרים.
מהי אגרת הרישום בדובאי ומתי משלמים אותה?+
אגרת הרישום בשיעור ארבעה אחוז מערך הנכס משולמת למחלקת הקרקעות של דובאי בעת העברת הבעלות. יש לכלול אותה בחישוב הון ההשקעה הנדרש.
האם ויזת זהב מנתקת אותי ממס ישראלי?+
לא אוטומטית. ויזת זהב היא מעמד שהייה באמירויות. ניתוק תושבות מס מישראל הוא הליך נפרד הדורש הוכחת מרכז חיים מחוץ לישראל.
מה מסלול המס המופחת של 15% על נכסים בחו"ל?+
ישראל מאפשרת לבחור בתשלום מס אחיד של 15% על שכר דירה מנכס בחו"ל ללא קיזוז הוצאות. הבחירה בין מסלול זה למסלול הרגיל תלויה בנסיבות האישיות ויש להתייעץ עם רואה חשבון.
מוכנים לצעד הבא?
קבעו שיחת ייעוץ חינם וללא התחייבות עם Glidai Properties. אנו מלווים בעברית, אנגלית, ערבית ורוסית.